Miguel Álvarez del Castillo es un empresario que logró hacer de los remates judiciales una posibilidad de inversión con muy buenos rendimientos y a un costo bajo para el mercado de bienes raíces. Qué se puede aprender sobre este modelo de negocio.
A decir del inversionista la compraventa de bienes inmuebles o la construcción de casas y edificios para su posterior reventa son los dos negocios por excelencia del mundo de los bienes raíces. A esta opción, el empresario con más de veinte años de experiencia en el rubro, le agregó otra alternativa, que seduce a muchos por su bajo costo y alto rendimiento financiero.
La propuesta consiste en invertir en propiedades que se encuentran en remate judicial, lo que hace que el valor del inmueble sea muy inferior al precio que tendría en otras condiciones, así es como Álvarez del Castillo trabaja en conjunto con grupo jurídico especializado en derecho inmobiliario, para brindar todo el asesoramiento legal necesario. Una vez adquirido el inmueble, el empresario actúa como intermediario con otros inversores para lograr refaccionar las propiedades y ponerlas a la venta a valor de mercado.
“La tierra es la madre de todas las garantías porque jamás se devalúa o si lo hace, es en muy poca proporción. En un remate hipotecario se compra un bien inmueble por debajo del valor comercial y eso hace que el solo proceso de compra pueda generar una utilidad aproximada del 40%”, explica Álvarez del Castillo sobre las dos principales variables que definen su negocio.
LA INVERSIÓN: FASE POR FASE
El círculo del negocio que propone Miguel Álvarez del Castillo y su empresa CIMAC es sencillo de entender, pero requiere de varios pasos y de la intervención de distintos profesionales para su implementación. Para empezar, cualquier mexicano mayor de edad, e incluso cualquier extranjero que no resida en zona de playa ni a menos de 50 km de las fronteras, puede participar del mismo. También lo pueden hacer empresas o personas morales.
“La inversión mínima que estamos colocando para que una persona pueda invertir en un remate hipotecario (realizándose en copropiedad con otras personas), es de 50 mil pesos mexicanos”, explica el empresario.
Asimismo, CIMAC dispone de todo lo necesario para resolver los negocios de sus clientes desde que desean comenzar a invertir hasta que finalmente obtienen su ganancia. “Lo primero que hacemos es informarlos, darles una clase para que sepan cuál es el formato de negocio y cómo funciona”, sostiene. “En segundo lugar, preparamos opciones de negocio para el inversionista, orientándolos en relación a la expectativa del rendimiento. Se las presentamos, eligen una y, una vez elegida, les ofrecemos hacer la revisión de la documentación de origen del remate”, agrega.
A partir de allí comienza una etapa jurídica que está supervisada por un staff de 22 abogados especializados en derecho inmobiliario que trabajan de manera exclusiva para CIMAC y algunas notarías que trabajan de manera independiente.
Lo que se hace es firmar dos contratos con el cliente inversionista. Uno es por la cesión de los derechos del inmueble que está en remate y se pretende comprar, mientras que el otro contrato establece la prestación de servicios profesionales en términos jurídicos para obtener la posesión del inmueble.
“Una vez que se firma la cesión de derechos notariada, se inscribe en el juzgado donde corre la causa del remate. Con ello, se le da aviso al juez de que ahora la persona inversionista es el nuevo tenedor de los derechos de ese inmueble, es decir, que es el nuevo dueño”, argumenta.
De allí comienzan una serie de procesos judiciales y de inscripción hasta que, finalmente, el inmueble queda en condiciones de ser vendido o rentado por su nuevo dueño. “Una vez que termina el proceso, les entregamos la posesión del inmueble, les recomendamos a un equipo de personas en caso de que sea necesario hacer reparaciones o arreglos de pintura, y desde CIMAC incluso podemos encargarnos de revender el inmueble”, sostiene Álvarez del Castillo.
A partir de allí, una vez conseguido un nuevo comprador, se realiza una compraventa tradicional con la cual el inversionista recupera su inversión inicial y obtiene una ganancia de entre el 30 y 40%.
Por ejemplo, una casa de interés social en situación de remate hipotecario tiene un costo de aproximadamente 500.000 pesos mexicanos. Cuando Álvarez del Castillo y su empresa le ofrecen a sus clientes levantar esta hipoteca, el inversionista deberá pagar el valor del remate junto con los gastos judiciales y notariales, integrando una suma total de unos 600 mil pesos mexicanos -dónde están contemplados los 500 mil mencionados anteriormente-.
El negocio, sin embargo, culmina cuando, una vez finalizadas las cesiones de derecho y las inscripciones, el inversionista puede poner esa propiedad en venta no ya a valor de remate sino a valor de mercado, en el cual esa propiedad puede llegar a costar unos 850 mil pesos mexicanos, obteniendo con ello un rendimiento del 41,6%.
“En remates hipotecarios, el margen de ganancia es alrededor del 35 o 40% en un tiempo de entre 12 y 15 meses, aproximadamente. La certeza es plena porque tienes como garantía o respaldo colateral un inmueble que todo el tiempo está a tu nombre”, añade el empresario.
UN NEGOCIO, UN MODO DE VIDA
Muchos de los inversionistas que concretan en el término de 15 meses la totalidad del proceso, vuelven a invertir en inmuebles que se encuentren en iguales condiciones para generar con ello un flujo de dinero de manera constante y hacer de esta rueda su modo de vida, ahorro e inversión.
“Se trata de un sistema que da ganancias en corto plazo porque, si hablamos en términos de inversión, hasta cinco años se considera corto plazo. Asimismo, esta opción da un retorno de inversión con utilidad incluida en, como máximo, un año y medio. Lo que vendemos no es un solo remate, sino un todo de cómo funciona y cómo llevar el negocio de manera exitosa a término, y que sea un proceso virtuoso donde la gente esté tranquila sabiendo que su dinero está trabajando”, concluye el empresario.
